Introduction
Le contentieux des refus de permis de construire constitue une part importante du droit de l’urbanisme. Tous les acteurs de l’immobilier se sont un jour vus opposer des refus de permis de construire ou de permis d’aménager. Avant d’envisager un recours, il convient d’abord de d’appréhender les enjeux et d’élaborer une stratégie.
1° Les fondements d’un refus de permis de construire
L’article L424-3 du code de l’urbanisme précise que la décision de refus de permis de construire ou d’opposition à déclaration préalable doit être motivée en indiquant l’intégralité des motifs de rejet de la demande. Bien souvent, le refus de délivrance d’un permis de construire ou d’aménager est fondé sur le non-respect de règles et servitudes d’urbanisme prévues par le Règlement du PLU. Toutefois, il arrive également que celui-ci soit fondé sur l’irrégularité des constructions existantes ou encore sur l’atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique en application de l’article R111-2 du code de l’urbanisme.
En revanche, sera illégal le refus ne citant aucun texte légal ou règlementaire le fondant (CAA de Bordeaux, 2 mai 2023, n°21BX00827).
2° Le nécessaire audit du permis déposé avant de contester le refus
Ainsi, avant de contester, par la voie gracieuse ou contentieuse, un refus de permis de construire, il convient d’auditer minutieusement le dossier qui a été déposé à la commune et de vérifier le respect des prescriptions du PLU, si les constructions existantes irrégulières ont été réalisées depuis plus de 10 ans et si elles avaient fait l’objet d’un permis de construire ou bien n’en nécessitaient pas (L421-9 du code de l’urbanisme). Il convient également d’examiner le respect des exigences en matière de sécurité publique et de salubrité publique, telles que le dimensionnement de la desserte et de l’accès au terrain d’assiette de l’opération mais aussi son raccordement aux réseaux publics. En cas de refus opposé sur le fondement de l’article R111-2 du code de l’urbanisme, il conviendra de vérifier si le permis n’aurait pas pu être délivré sous réserve du respect de prescriptions spéciales (CE, 13 mars 2015, n° 358677 ; CE 26 juin 2019, n°412429).
3° Le délai de recours contre le refus de permis de construire
La décision de refus doit être notifiée au demandeur dans le délai d’instruction, puisqu’à défaut de réponse de l’administration dans ce délai, naîtra une décision implicite d’acceptation sans que la demande de pièce complémentaire tardive ou illégale puisse y faire obstacle (CE 9 décembre 2022, n°454521). Ce refus doit ensuite être contesté par la voie gracieuse ou contentieuse dans un délai de 2 mois suivant la date de sa notification au demandeur.
4° L’appréciation du caractère d’urgence en référé suspension
L’urgence est l’une des deux conditions pour que le juge des référés prononce la suspension d’un acte administratif sur le fondement de l’article L521-1 du code de justice administrative. S’agissant spécifiquement des référés suspension dirigés contre les refus de permis de construire, le Conseil d’État considère que la condition d’urgence s’apprécie « objectivement et compte tenu de l’ensemble des circonstances de chaque espèce, en tenant compte, notamment, des conséquences qui seraient susceptibles de résulter, pour les divers intérêts en présence, de la délivrance d’un permis de construire provisoire à l’issue d’un réexamen de la demande ordonné par le juge des référés ». Cette condition est par exemple remplie dans le cas d’un troisième refus de permis, du montant de l’indemnité d’immobilisation versée et des coûts avancés au titre des honoraires d’architecte (CE 20 juillet 2023, n°467318).
5° Les effets de l’annulation du refus de permis de construire
Faisant une application combinée des dispositions des articles L600-2, L424-3 et L600-4-1 du code de l’urbanisme, le Conseil d’État affirme désormais que lorsque le juge prononce l’annulation d’un refus de permis de construire ou d’aménager en écartant l’ensemble des motifs de rejet invoqués, il enjoint à l’administration de délivrer l’autorisation demandée à condition d’être saisi de conclusions en ce sens et que la situation de fait à la date de l’audience n’y fasse pas obstacle (CE 25 mai 2018, n°417350).
Conclusion
Le contentieux des refus de permis de construire est désormais un recours utile lorsque la décision de refus est irrégulière puisqu’il permettra au demander d’obtenir l’autorisation délivrée sur l’injonction du Tribunal. En revanche, pour que ce recours soit efficace, nous recommandons aux demandeurs de s’assurer de la parfaite conformité des demandes d’autorisation qu’ils déposent auprès des services instructeurs. Il s’agit d’un domaine délicat nécessitant une bonne connaissance des règles du droit et du contentieux de l’urbanisme. Pour éviter les pièges et maximiser vos chances de succès, il est essentiel de vous faire accompagner par un avocat disposant d’une expertise solide en la matière.
N’hésitez pas à contacter notre cabinet pour toute assistance juridique. Nos avocats en droit de l’urbanisme sont à votre disposition pour vous accompagner dans toutes vos démarches.
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