Les divisions foncières : Comprendre les outils juridiques et leurs implications

Introduction

 

La division foncière est une opération complexe qui revêt une importance capitale dans de nombreux projets de construction et pour tout projet d’aménagement. Elle implique le morcellement d’une unité foncière en plusieurs parcelles distinctes. Ces divisions peuvent intervenir en propriété ou en jouissance, et elles sont strictement encadrées par le Code de l’urbanisme.

Maîtriser les mécanismes juridiques des divisions foncières est essentiel pour éviter les écueils juridiques et sécuriser votre projet, qu’il s’agisse de la réalisation de nouvelles constructions, de la revente de parcelles ou de la valorisation de votre patrimoine foncier. Cet article vous offre un éclairage détaillé sur les principaux outils juridiques à votre disposition, en précisant leurs avantages, leurs contraintes, et le cadre légal applicable.

 

I. Qu’est-ce qu’une division foncière ?

 

1. Définition et cadre légal

 

La division foncière se définit comme l’opération par laquelle une unité foncière, c’est-à-dire un lot de propriété d’un seul tenant, composé d’une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision, est scindée en plusieurs parcelles distinctes. Cette division peut être effectuée en propriété, par exemple par le biais d’une vente, d’une donation, ou d’une succession, ou en jouissance, notamment par l’octroi d’un bail en vue de construire.

 

Selon l’arrêt du Conseil d’État du 27 juin 2005, Commune de Chambéry (n° 264667), l’unité foncière est « un lot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision ». Le cadre juridique de cette opération est précisé dans le Code de l’urbanisme, notamment à l’article L.442-1, qui dispose que « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis » constitue un lotissement.

 

2. Les enjeux de la division foncière

 

La division foncière a des implications importantes tant sur le plan juridique qu’urbanistique. Elle modifie la structure de la propriété et peut influencer l’application des règles d’urbanisme locales. En effet, la division d’un terrain destiné à la construction doit respecter des normes précises pour éviter toute irrégularité susceptible d’entraîner des sanctions ou des blocages dans la réalisation du projet.

Les risques en cas de non-respect des procédures sont multiples : refus de permis de construire, annulation des actes de vente, ou encore sanctions administratives. D’où l’importance de choisir le bon outil juridique et de s’assurer que toutes les étapes sont réalisées conformément à la réglementation en vigueur.

 

II. Les principaux outils juridiques pour la division foncière

 

1. Le lotissement

 

Définition et cadre légal :

Le lotissement est défini à l’article L.442-1 du Code de l’urbanisme comme la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. Cette opération est soumise à une déclaration préalable de division (DP) ou, dans certains cas, à un permis d’aménager (PA), notamment lorsque des équipements communs doivent être réalisés ou que le terrain est situé dans un site classé ou sauvegardé (articles L.442-2 et L.442-3 du Code de l’urbanisme).

 Les conditions de mise en œuvre :

Le lotissement implique une procédure rigoureuse. Le lotisseur doit obtenir une autorisation de division avant de procéder à la création des lots. Cette autorisation est délivrée par l’autorité compétente en matière d’urbanisme après vérification de la conformité du projet aux règles locales d’urbanisme. Le lotisseur est ensuite responsable de l’aménagement des lots, qui inclut la réalisation des équipements communs si nécessaire.

 Avantages et inconvénients :

Le lotissement offre plusieurs avantages, notamment une répartition libre de la surface constructible entre les différents lots et une cristallisation des règles d’urbanisme dans le périmètre du lotissement pendant cinq ans à compter de l’obtention de la DP ou de la déclaration d’achèvement du lotissement. Cependant, le régime de commercialisation des lots est strict, avec des restrictions sur les promesses de vente et les modalités de paiement avant l’obtention du PA.

 

2. Le permis de construire valant division (PCVD)

 

Définition et cadre légal :

Le permis de construire valant division (PCVD), régit par l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme, permet de construire sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës plusieurs bâtiments distincts, dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet.

 Conditions d’utilisation :

Le PCVD est particulièrement adapté aux opérations immobilières complexes, telles que la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il autorise la division du terrain avant l’achèvement des travaux, permettant ainsi de céder des lots à différents acquéreurs tout en laissant une certaine souplesse dans l’organisation des travaux.

 Avantages et inconvénients :

Le PCVD présente l’avantage de regrouper en une seule autorisation l’ensemble des démarches nécessaires à la division et à la construction, simplifiant ainsi le processus. De plus, contrairement au lotissement, la division peut intervenir avant l’achèvement des travaux. Toutefois, cette solution nécessite une coordination étroite entre les différents maîtres d’ouvrage impliqués, ce qui peut rendre l’opération plus complexe à gérer.

 

3. La division primaire

 

Définition et cadre légal :

La division primaire, prévue à l’article R.442-1-a du Code de l’urbanisme, permet à un propriétaire de diviser une partie de son unité foncière au profit d’une personne qui a obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle.

 Processus de mise en œuvre :

Cette procédure est une alternative au lotissement et offre une grande simplicité. Elle permet de réaliser l’opération par un tiers, de diviser le terrain et de le céder sans qu’il soit nécessaire d’obtenir d’autre autorisation administrative que la délivrance d’un permis de construire.

 Avantages et inconvénients :

La division primaire est rapide et ne nécessite que peu de formalités. Elle permet également de conserver une partie de l’unité foncière tout en cédant une autre partie. Cependant, elle ne règle pas les questions de viabilisation du terrain, qui doivent être abordées contractuellement entre le propriétaire et les futurs acquéreurs.

 

4. La zone d’aménagement concerté (ZAC)

 

Définition et cadre légal :

La zone d’aménagement concerté (ZAC) est une zone délimitée par une commune ou un établissement public en vue de réaliser ou de faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains. Les articles L.311-1 à L.311-4 du Code de l’urbanisme encadrent cette procédure.

 Procédure et mise en œuvre :

La ZAC permet à une commune ou un établissement public de maîtriser l’aménagement d’un territoire, en assurant la cohérence des projets réalisés sur plusieurs parcelles. Cette procédure est particulièrement adaptée aux opérations de grande envergure nécessitant une réflexion sur les équipements publics et la cohérence d’ensemble.

 Avantages et inconvénients :

La ZAC permet de valoriser des sites sous-utilisés ou en friche, tout en garantissant une cohérence architecturale et urbaine. Cependant, sa mise en place est longue et complexe, nécessitant une coordination entre de nombreux acteurs.

 

5. Le permis d’aménager « multisites »

 

Définition et cadre légal :

Introduit à titre expérimental par la loi ELAN, le permis d’aménager « multisites » permet, dans le cadre d’une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT), d’obtenir une autorisation unique pour l’aménagement de plusieurs unités foncières non contiguës, à condition de garantir une unité architecturale et paysagère.

 Mise en œuvre expérimentale :

Ce permis est délivré lorsque l’opération d’aménagement s’inscrit dans les orientations d’aménagement et de programmation du Plan Local d’Urbanisme (PLU). Bien qu’expérimental, cet outil pourrait devenir une alternative intéressante aux ZAC pour des projets de revitalisation urbaine.

 Avantages et inconvénients :

Ce nouvel outil permet de mener des projets sur plusieurs sites non contigus tout en conservant une cohérence architecturale. Cependant, son caractère expérimental implique une certaine prudence quant à son utilisation, faute de recul suffisant sur ses effets.

 

III. Comment choisir le bon outil pour votre projet de division foncière ?

 

1. Évaluation des besoins et du projet

Le choix de l’outil juridique adapté pour une division foncière dépend avant tout des caractéristiques spécifiques de votre projet. Avant de vous lancer dans une division foncière, il est essentiel de bien identifier vos objectifs et les contraintes inhérentes à votre projet.

 

• Objectifs du projet : S’agit-il de créer un lotissement pour revendre les parcelles à des tiers afin qu’ils procèdent eux-mêmes à la construction du bâti, ou souhaitez-vous simplement diviser une propriété pour réaliser plusieurs constructions sur un même terrain dont vous assurerez la maîtrise d’ouvrage ? Le type de bâtiment à édifier, l’étendue des travaux, ainsi que la nécessité ou non de réaliser des équipements communs sont autant de facteurs déterminants.

 

• Contraintes réglementaires locales : Les règles d’urbanisme locales, telles que celles inscrites dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT), peuvent fortement influencer le choix de l’outil. Certaines zones peuvent être soumises à des restrictions particulières qui rendent certaines options plus adaptées que d’autres. Par exemple, dans des secteurs classés ou sauvegardés, les procédures seront plus strictes, comme pour les lotissements nécessitant un permis d’aménager.

 

2. Étude des avantages et inconvénients de chaque outil

Une fois les besoins définis, il est crucial de comparer les différents outils juridiques disponibles pour choisir celui qui répond le mieux aux exigences de votre projet. Chaque option présente des avantages et des inconvénients qu’il convient de peser avec attention.

• Lotissement : Idéal pour des projets où la création de plusieurs lots destinés à être bâtis est envisagée. Ce dispositif offre une grande flexibilité en termes de répartition des surfaces constructibles, mais impose un cadre strict pour la commercialisation des lots.
• Permis de construire valant division (PCVD) : Ce permis est particulièrement avantageux pour des opérations complexes impliquant plusieurs constructions sur un même terrain, permettant une division anticipée avant l’achèvement des travaux. Cependant, il nécessite une coordination accrue entre les maîtres d’ouvrage et une définition précise du projet dès le départ.
• Division primaire : Simple et rapide, cette procédure est adaptée à des projets moins complexes, où la viabilisation des terrains n’est pas un enjeu majeur. Elle permet de céder des parcelles sans recourir à un lotissement, mais peut se révéler limitante pour des projets nécessitant des aménagements communs. En outre, cette procédure est exclue pour les maisons individuelles.
• Zone d’aménagement concerté (ZAC) : Cet outil est recommandé pour des projets d’envergure où la cohérence urbanistique et la réalisation d’équipements publics sont prioritaires. La procédure, bien que complexe, permet une planification rigoureuse de l’aménagement d’un secteur entier. Toutefois, elle ne peut être mise en œuvre que par une commune ou un établissement public et donc pas directement par un promoteur immobilier.
• Permis d’aménager « multisites » : Envisageable dans le cadre de projets de revitalisation urbaine, cet outil innovant offre la possibilité de réaliser des opérations sur plusieurs sites non contigus tout en garantissant une unité architecturale. Son caractère expérimental nécessite cependant une analyse approfondie avant son utilisation.

 

3. L’importance de l’accompagnement juridique

Face à la complexité des procédures et aux nombreuses contraintes réglementaires, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un professionnel du droit public tout au long du processus de division foncière. Un avocat compétent en la matière pourra vous guider dans le choix de l’outil le plus approprié, sécuriser juridiquement votre projet, et s’assurer du respect des délais et des formalités administratives.

 

Pour conclure

 

La division foncière est une opération délicate qui nécessite une connaissance approfondie des outils juridiques disponibles et une maîtrise parfaite des règles d’urbanisme en vigueur. Le choix de la procédure la plus adaptée à votre projet dépendra de nombreux facteurs, notamment des caractéristiques du terrain, des objectifs visés, et des contraintes locales. En choisissant le bon outil, vous maximiserez les chances de succès de votre projet tout en évitant les écueils juridiques.

 

Impact Public Avocat est à votre disposition pour vous accompagner à chaque étape de votre projet de division foncière. Que vous envisagiez un lotissement, une division primaire, ou toute autre opération, nous mettons à votre service notre expertise pour sécuriser vos démarches et optimiser vos chances de réussite.

 

N’hésitez pas à nous contacter pour une consultation personnalisée.